DIGITALE

Casa e cambiamenti demografici

Evoluzione sociale della domanda e nuove opportunità per il mercato immobiliare

Alfredo Martini

09 APRILE 2020
trend, demografia, mercato e digitale

Per capire di quali spazi abbiamo bisogno, di come dobbiamo progettarli e che cosa metterci dentro dobbiamo innanzitutto sapere chi siamo, come è cambiata la nostra società, come siamo cambiati noi. Noi che viviamo, lavoriamo, ci spostiamo e cerchiamo soluzioni e risposte alle nostre esigenze. Che sono esigenze del tutto diverse da quelle dei nostri genitori, di chi oggi ha più di settant’anni. Delle generazioni che oggi non lavorano più ma che hanno anche loro necessità diverse da quelle di un settantenne degli anni Cinquanta e Sessanta, ma anche degli anni Ottanta.

Negli ultimi vent’anni la società è profondamente mutata, nella sua struttura, nel modo di relazionarsi tra le persone, con le cose, con lo spazio e con il tempo. A dominare sono nuovi modelli e diversi stili di vita. Ciò che stiamo vivendo in questi mesi è qualcosa di straordinario che contribuirà a modificare i processi che hanno caratterizzato i primi venti anni di questo secolo. Il nostro futuro e la nostra relazione con gli spazi abitativi e quindi con il mercato immobiliare continueranno, tuttavia, a dipendere soprattutto da due fattori: struttura demografica e digitalizzazione.

I trend dell’Italia che cambia

Era il 2016 quando nella prima Construction Conference avevamo posto al centro di qualunque riflessione sul mercato edilizio il forte cambiamento demografico. Parlavamo di “mappe demografiche impensabili solo venti anni fa.” E ci chiedevamo cosa stesse succedendo alla popolazione italiana, evidenziando soprattutto alcuni processi destinati a condizionare profondamente il mercato immobiliare: il calo della popolazione, la nuova struttura delle famiglie e la fluidità matrimoniale, il forte e inarrestabile invecchiamento, le dinamiche migratorie. Processi che in quattro anni si sono accentuati e che in prospettiva sono sempre più destinati a ridefinire strutturalmente la nostra società.

Al 1° gennaio 2020 i residenti nel nostro Paese ammontavano a 60 milioni e 317mila, 116mila in meno su base annua. Ma il saldo naturale negativo ammontava a 220mila unità. Aumenta il divario tra nascite e decessi: per 100 persone decedute arrivano soltanto 67 bambini (dieci anni fa erano 96). Si tratta del più basso livello di ricambio naturale mai espresso dal Paese dal 1918. Si stima che nel 2045 saremo 59 milioni, perdendo rispetto all’inizio del calo (2017) oltre un milione e mezzo di persone.

Si accelera il processo di ristrutturazione demografica territoriale, in particolare tra un Nord dove la popolazione cresce (+1,4 x 1000), con tassi rilevanti in Lombardia (+3,4 per mille) ed Emilia-Romagna (+2,8) e il Mezzogiorno, dove il calo è ogni anno più consistente (-6,3 x 1000 nel 2019). Un processo determinato da uno spostamento di popolazione verso le regioni del Nord, che nel 2019 hanno assorbito oltre 70.000 nuovi cambiamenti di residenza a fronte di una perdita nel Mezzogiorno di 77.000. Secondo i più recenti Outlook, nel 2065 il Centro-nord accoglierebbe il 71% di residenti contro il 66% di oggi e il Mezzogiorno invece scenderebbe al 29% contro il 34% attuale.

Il terzo elemento da considerare riguarda la composizione delle famiglie: sempre più piccole, di cui il 44% unipersonali o unigenitoriali e un terzo di coppie senza figli. Su 25,7 milioni di famiglie, 8,5 milioni di famiglie sono unipersonali (33%), mentre 17,2 milioni (due terzi) sono di almeno due persone. Tra queste, le famiglie senza figli sono circa il 32% (5,5 milioni).  Delle 11,6 milioni di famiglie con figli, 8,8 milioni sono coppie e 2,8 milioni monogenitoriali (32%), di cui 2.300mila (l’82%) madri.

L’altro fenomeno da evidenziare è la grande mobilità matrimoniale, fondata su un numero sempre minore di unioni, a cui corrisponde un aumento dei divorzi, grazie anche alla formula “breve”. Aumentano le libere unioni, più che quadruplicate dal 1997-1998 al 2017-2018, passando da circa 329 mila a 1 milione 368 mila. Così come sono in continuo aumento le convivenze prematrimoniali. Dal 2016, anno dell’entrata in vigore della Legge n. 76, sono più di 10.000 le unioni civili tra coppie dello stesso sesso. Fenomeni che caratterizzano prevalentemente il Nord d’Italia e le sue maggiori città, a cominciare da Milano.

Siamo di fronte a una domanda abitativa articolata, fluida, che impone al sistema produttivo della filiera delle costruzioni una attenzione e una rinnovata capacità di saper coniugare al meglio imprenditorialità e innovazione. Questa trasformazione sociale porta a nuovi stili di vita e a modi di vivere e di lavorare che richiedono modelli di offerta, tipologie abitative, soluzioni costruttive più rispondenti a questa nuova conformazione delle famiglie, dove prevale la flessibilità e cresce la mobilità anche temporanea dei diversi componenti. Mutamenti sui quali va ad impattare la digitalizzazione, intesa come modo di relazionarsi e di dialogare, ma anche di lavorare. Un’innovazione che si declina in un diverso modo di essere e di abitare gli spazi e da cui nascono domande e soluzioni del tutto nuove.

Da una recente indagine realizzata dal portale web Immobiliare.it per cogliere le nuove esigenze da parte di chi sta cercando una casa, è emerso come su 12 indicatori ben 7 riguardino non la struttura o le caratteristiche dell’appartamento, bensì il contesto circostante e la relazione tra alcuni suoi aspetti e l’offerta immobiliare. Tra questi le richieste di sale comuni, l’armadietto per la consegna di pacchi, la disponibilità di una APP condominiale. Cambia anche la struttura interna degli appartamenti, in cui prevale uno spazio unico di vita a cui accompagnare una camera da letto e i servizi. La vita si svolge all’esterno. La propensione alla mobilità e alla flessibilità si manifesta nella crescita della richiesta di affitto che nelle due maggiori città italiane, Milano e Roma, sempre secondo l’indagine, supera il 57% contro il 33% dell’acquisto e un 9,5% di richieste per entrambe le soluzioni. La casa diventa una commodity e la differenza la fanno i servizi e il contesto intorno.

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