ABITARE

Soldi in cerca di casa

Aumentano gli investitori nel mattone, quelli che puntano sull’abitativo non sono grandi operatori, ma persone fisiche con liquidità importante da mettere al sicuro. Una storia raccolta sul campo a Milano.

Virgilio Chelli

19 MARZO 2018
casa, economia, investimenti e immobiliare

È una specie di fiume carsico il mercato immobiliare italiano a 10 anni dalla crisi, le compravendite hanno recuperato, i prezzi no. Il mattone non è più percepito come destinazione primaria dei risparmi delle famiglie, ma continua ad attrarre gli investimenti di chi è alla ricerca di un reddito magari contenuto ma costante nel tempo. Una volta si compravano case per lasciarle ai figli, oggi sembra che si cerchi casa per i propri soldi, che lasciati in banca non rendono nulla, mentre resta abbastanza radicata la diffidenza verso l’investimento finanziario. Per tracciare il profilo dell’investitore tipo nel mattone italiano possono aiutare gli ultimi dati dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, da cui emerge che nel secondo semestre del 2017 il 18,5% degli acquisti è stato concluso da investitori, in aumento rispetto al 17,6% del semestre precedente. 

 

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 Chi compra lo fa per mettere a reddito, che nelle grandi città si situa poco sotto il 5% lordo annuo. Comprano per investire molte persone fisiche, soprattutto imprenditori, liberi professionisti, anche qualche pensionato. È interessante il fatto che buona parte degli acquisti per investimento viene concluso senza il ricorso all’indebitamento nell’83,4% dei casi, mentre solo il 16,6% accende un mutuo per finanziarsi. Per l’appunto, si cerca casa per i propri soldi. 


In cerca di opportunità. Fin qui le rilevazioni statistiche. Per saperne di più bisogna andare sul campo, a raccogliere storie dagli operatori del settore e dai testimoni diretti del mercato. Storie che raccontano che i grandi capitali per ora restano assenti dal mercato abitativo degli immobili usati, mentre si concentrano nei grandi progetti, come quelli che si sono sviluppati a Milano negli ultimi anni, oppure si rivolgono al settore commerciale, dagli uffici alle superfici per la grande distribuzione. Gli investimenti minori, ma non piccolissimi, diciamo quelli che si contano in milioni di euro e non in centinaia di migliaia, vanno invece alla ricerca di opportunità sull’abitativo usato, purchè prometta reddito, anche contenuto. Per capire meglio di cosa parliamo raccontiamo una storia raccolta proprio a Milano. 


A Milano alla ricerca del partner. Un immobile di una quarantina di appartamenti, anni Cinquanta, non particolarmente ben messo, ma in zona centrale ben servita, viene messo in vendita in blocco. La proprietà comunica agli inquilini di aver dato mandato a un intermediario per fare una due diligence e trovare un compratore e gli abitanti del palazzo, quasi tutti professionisti, che negli anni si sono stratificati cogliendo l’occasione di canoni bassi e sobbarcandosi i costi di ristrutturazione degli appartamenti dove vivono, si chiedono se non potrebbero essere loro stessi gli acquirenti, magari con il sostegno di un partner. Si parla di poco più di una decina di milioni, e l’idea iniziale è andare a cercare un fondo o comunque un investitore finanziario. Giro di consultazioni con le conoscenze di ognuno, ma la risposta è unanime, operazione troppo piccola per interessare questo tipo di investitore. Però, si sentono anche dire, potrebbe interessare qualche signore che dispone di liquidità. Di questi signori, nel giro di qualche settimana, ne spuntano parecchi, tutti schermati da un intermediario. Loro non si scoprono, ma sono interessati. Non gli importa che gli appartamenti siano occupati e che l’immobile sia in condizioni malandate. Gli interessa che il prezzo sia conveniente, diciamo qualcosa intorno al 60% della media di mercato in quella zona per abitazioni perfettamente ristrutturate. Partono una serie di trattative, e alla fine si trova la quadra. Il signore con liquidità mette il grosso dei soldi, gli inquilini che ci stanno, più meno la metà del totale, mettono ciascuno il costo dell’appartamento in cui già vivono, entrambi portano a casa la proprietà con un forte sconto, l’investitore con il vantaggio di rientrare subito di buona parte del capitale grazie agli inquilini e poter decidere con calma cosa fare del resto, che comunque è a reddito. Quello che si dice un win-win


Senza obiettivi precisi. Sembra che di signori che dispongono di liquidità per questo tipo di operazioni ce ne siano in giro parecchi, almeno a Milano e dintorni. Cercano occasioni per mettere al sicuro qualche milione, senza un obiettivo preciso, basta che renda qualcosa di più del deposito in banca, poi ci penseranno. Le statistiche non ci dicono quanto sia diffuso il fenomeno, ma confermano il trend. Soprattutto quando raccontano che il ricorso all’indebitamento è molto limitato. La lezione sembra essere che di questi tempi di incertezza economica e politica i soldi cerchino, e trovino casa, tra quattro mura.

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