Senior housing, una necessità e un’opportunità

Nella prospettiva di una longevità tendenzialmente crescente e di una riproduttività sotto la soglia di sostituzione delle generazioni, il cambiamento demografico dei prossimi anni vedrà ancora una volta protagonista il processo di invecchiamento della popolazione. Nel nostro paese una persona su tre nel 2065 sarà ultra 65enne. L’indice di dipendenza degli anziani (cioè il rapporto tra la popolazione di 65 anni e più e la popolazione in età attiva, tra i 15 e i 64 anni), oggi pari al 30,9 per cento, crescerà fino al 59,7 per cento nel 2065 (fonte Istat). Nel 2021 gli over 80 saranno circa 4,1 milioni e gli over 65 saranno circa 13,2 milioni.
Questo trend demografico ha fatto sì che l’Unione europea avviasse nel 2012 misure per la promozione dell'invecchiamento attivo e della solidarietà tra generazioni ed è stato definito l’indice di invecchiamento attivo: un indice che misura la possibilità degli anziani di realizzarsi pienamente in termini di occupazione, partecipazione sociale e culturale e autonomia attraverso indicatori quali l’aspettativa di vita, il benessere psicologico, l’uso delle tecnologie, il grado di connettività.

L’Italia fanalino di coda in Europa
In questa prospettiva demografica e sociale il Senior Housing diviene un’opportunità di sviluppo immobiliare oltre che una necessità di evoluzione dei modelli residenziali. Il target è caratterizzato da un processo di invecchiamento progressivo con esigenze e stili di vita eterogenei e una comune attenzione verso gli aspetti sanitari che inesorabilmente accompagnano l’età avanzata; inoltre la cosiddetta terza età comprende un periodo sempre più dilatato grazie ai progressi scientifici. Il cambiamento delle persone in questa fase della vita interessa i tempi di mobilità e di azione e le energie psicofisiche, che si esprimono diversamente; con l’avanzare dell’età si cercherà una soluzione abitativa confortevole, facile dal punto di vista gestionale e con possibilità di assistenza. La diversa evoluzione delle famiglie porterà a un differente orientamento nel pensare l’investimento immobiliare. In Italia si stima un fabbisogno pari a circa 15/18 milioni di metri quadri nei prossimi 20 anni.
Il Rapporto Welfare 02/2014 ci informa che “l’Italia è il paese che in Europa non sembra al momento aver evidenziato per il futuro alcuna strategia nazionale in proposito, una di quelle linee-guida che la maggior parte dei Paesi europei sembra aver adottato da almeno un decennio”, sebbene “nel decennio 1999-2009 la percentuale di persone anziane è passata in Italia dal 18 al 20,3 per cento a fronte di un incremento dello 0,3 per cento della ricettività residenziale e una sostanziale stabilità di una home care che soffre tuttora di una sostanziale latitanza di quella rete abitativa protetta che rappresenta l'elemento chiave del successo delle migliori politiche territoriali europee”.

Un mercato innovativo, con ampi spazi di crescita
Queste premesse portano a considerare il Senior Housing in Italia come un mercato con ampio spazio di crescita e dai caratteri potenzialmente innovativi.
L’innovazione dei modelli residenziali e dei servizi devono andare di pari passo. Nello studio dei nuovi modelli occorre tenere conto della velocità dell’evoluzione sociale e urbana e quindi valutare i progetti su soglie temporali differenti. La domanda nell’attualità richiede soluzioni veloci e plasmate in continuità con il presente. Alla domanda del futuro prossimo possono darsi risposte più articolate che tengano conto di una conformazione dei nuclei familiari già molto diversa, di una mobilità più spiccata e di una capacità di utilizzo delle nuove tecnologie più ampia. Nel futuro più lontano la domanda sarà più consapevole e frazionata in aree specifiche; nel contempo anche l’evoluzione urbana accompagnerà l’evolversi dei bisogni perché cambieranno per tutti il modo di muoversi, modi e luoghi di aggregazione e socializzazione, il welfare pubblico ma anche le risorse individuali. Per la gestione economica familiare si configura quindi uno scenario ancora diverso rispetto al quale occorre pensare modelli evoluti.
I nuovi modelli residenziali vedranno associata all’abitazione la possibilità di usufruire di servizi individuali e collettivi secondo modalità on demand. Richiederanno un rapporto equilibrato fra spazi privati e spazi comuni, la diffusione in contesti urbani ad alta accessibilità, unità immobiliari di superfici contenute ma totalmente accessibili e connesse, forme di godimento differenti che spaziano dalla locazione all’usufrutto. Il nuovo punto di vista è la richiesta generale di flessibilità, che per altro non caratterizza solo la domanda della fascia senior della popolazione, ma investe in generale il “bene immobile”. Se le trasformazioni, in vista o auspicate, dell’offerta immobiliare porteranno alla smart home andando incontro alle richieste soprattutto dei più giovani, per la fascia di popolazione senior occorre pensare a un modello abitativo che affianchi alla rassicurante idea di stabilità la flessibilità nelle risposte a esigenze dell’abitare protetto.

L’evoluzione dei servizi home care
Una “casa adatta” è il primo servizio di home care per costruire una strategia a favore del benessere degli anziani. Con il termine home care, o assistenza domiciliare, si intendono attualmente tutti gli aiuti che possono essere dati a persone anziane o con disabilità di qualsiasi grado in termini di cura del proprio corpo, cura e gestione della casa, preparazione dei pasti, supporto psicologico. Fino a oggi l’Italia è stato un paese dove, permanendo una rete di welfare familiare di tipo tradizionale, l’offerta di servizi si è sviluppata in modo frammentato, dove esiste una fortissima iniquità territoriale per via della regolamentazione regionale, dove la zona di lavoro grigio è la più ampiamente impiegata per dare risposte "economiche" all'esigenza di cura/aiuto delle persone fragili.
La rete familiare però non sarà nel futuro la risposta ai bisogni di questa fascia senior della popolazione: la struttura demografica e sociale italiana sta rapidamente cambiando e richiede soluzioni differenti. L’evoluzione della galassia di servizi home care, se non inquadrata in offerte strutturate, rischia di essere un’occasione persa in termini sia di opportunità per il terzo settore e per il settore immobiliare, sia di risposte necessarie alle nuove esigenze della popolazione senior. L’evoluzione nell’offerta dei servizi è già sotto gli occhi di tutti, meno evidente ma fondamentale è l’evoluzione nel modo di erogare i servizi. Le nuove offerte abitative dovranno includere diversi servizi condominiali e individuali erogati in configurazioni flessibili che consentano di incrementarne la richiesta solo quando insorgono reali esigenze, con evidenti benefici economici. Il servizio che non potrà mancare è il counseling, ovvero l’accompagnamento nelle scelte e l’affiancamento nei cambiamenti.
Abitare Leggero è una start up che ha voluto prima di tutto sperimentare il lavoro interdisciplinare per dare risposte articolate alle esigenze emergenti: in forma assolutamente innovativa ha messo in relazione dinamica creativa e operativa progettualità fino a oggi confinate esclusivamente nei propri ambiti e nel suo progetto integrata all’offerta abitativa c’è l’offerta di servizi domiciliari.

Tre modelli sperimentali di intervento
Abitare Leggero opera per individuare, organizzare e gestire le nuove domande di residenzialità offrendo agli operatori un’opportunità di sviluppo. Attualmente sono in corso di sperimentazione tre linee di intervento.
La prima riguarda progetti di riutilizzo del patrimonio diffuso esistente, concesso in locazione per comporre “nuclei silver”. L’idea è di agire prima sull’habitat esistente migliorandolo e rendendolo capace di accogliere e mantenere le persone nel proprio tessuto relazionale, ovvero nel quartiere storico di residenza. I servizi a disposizione degli ospiti sono estesi al condominio rendendo più attrattivi gli immobili. Se si considera che complessivamente le abitazioni locate nel 2015 sono state quasi il 6 per cento dello stock potenzialmente disponibile (fonte Agenzia delle entrate) si comprende la potenzialità di questi micro-interventi. Inoltre si è rilevato uno spostamento della domanda di acquisto nelle zone centrali, non soddisfatta dall’offerta, verso la locazione nelle zone che offrono più accessibilità e maggiore qualità; è proprio questo spostamento che apre spazio all’offerta di servizi integrati a residenze adeguate. La proprietà si avvantaggia di un partner che seleziona e gestisce gli inquilini, prevenendo difficoltà e conflitti e valorizza l’immobile differenziandolo dall’offerta convenzionale.
Sulla scia della sperimentazione di primo livello si stanno conducendo progetti di rigenerazione del patrimonio che implicano lievi trasformazioni e una nuova forma di gestione: i condomini Abitare Leggero. Un’offerta immobiliare che incrocia i bisogni di diverse generazioni/utenti adeguandosi nel tempo alla domanda. Nel condominio si predispone un’offerta di servizi condivisi, anche di carattere individuale, con l’obiettivo di alzare l’asticella sul benessere e sulla qualità della vita delle persone. L’offerta è sempre on demand, la centrale che gestisce i servizi è unica ma articolata e comprende sempre servizi di counseling professionale.
Una terza linea di intervento riguarda progetti nell’ambito di nuove realizzazioni o di riqualificazione del patrimonio immobiliare, pensati su numeri più alti di unità immobiliari dove si favorisce la trasversalità generazionale e quindi un’organizzazione dei servizi ottimizzata e sinergica. Sono interventi che possono essere convenzionati con le pubbliche amministrazioni e nei quali la dimensione consentirebbe il contenimento dei costi di costruzione e l’ottimizzazione nell’impiego di nuove tecnologie di assistenza. La progettualità consentita dall’arco temporale più ampio e l’eventuale concertazione con soggetti pubblici fanno di queste realizzazioni il modello da plasmare per il futuro.

Strategie, programmi, progetti, incentivi
L’esperienza di Abitare leggero ha posto in luce la necessità di alcune strategie congiunte. Occorrono programmi di recupero del patrimonio esistente con progetti che tengano conto delle esigenze di privacy, relazioni sociali, servizi a domicilio, accessibilità ma anche di una dimensione territoriale di relazioni a piccola scala. Ma occorrono anche programmi e incentivi che favoriscano il cambio di residenza da abitazioni inadeguate verso abitazioni adeguate in un’età ancora attiva, diverse condizioni di acquisto/locazione, strumenti finanziari adeguati alla natura degli interventi.