ABITARE

Nuovi modelli dell’abitare: Senior Living

Addio case di cura, i nuovi concept riservati agli over 65 prevedono abitazioni high tech e soluzioni di confort avanzate. ma attenzione alla governance.

Susanna Rosellini

18 AGOSTO 2017
abitare, senior, housing e progettare

Il mercato legato al tema del Senior living è in continua evoluzione, ancora poco evidente in Italia ma certamente prossimo ad emergere.

I tentativi naufragati di importare i modelli stranieri denunciano quanto sia particolare il nostro mercato, ma anche quanta strada occorra sul fronte normativo.

In Italia nel settore immobiliare non esiste ancora una consapevolezza diffusa della potenzialità dei mercati legati ai consumi della popolazione senior attiva e il settore delle costruzioni sembra essere ancora lontano dal cogliere le opportunità legate al riuso del patrimonio edilizio destinato a strutture di cura obsolete.

Sono sempre più frequenti i convegni  dedicati all’ asset management immobiliare, nei quali si presentano trend positivi dei fondi immobiliari legati alle strutture residenziali socio sanitarie o RSA.

Gli esperti rilevano la tendenza espansiva del settore con acquisizione di nuovi posi letto, massima specializzazione dei servizi offerti, una importante crescita degli investimenti in particolare da parte dei fondi di investimento istituzionali  (Casse di previdenza, Fondi pensione, Compagnie assicurative).

Un settore certamente in crescita nonostante la crisi, ma la realtà sta velocemente cambiando.

Queste strutture, a fronte dell’incremento della popolazione anziana riceveranno sempre meno contributi pubblici, accoglieranno pazienti over 80, si stima per un periodo di permanenza medio di 3 anni. Si tratta quindi di un segmento della popolazione anziana non più attivo, bisognoso di cure di carattere ed intensità ospedaliera per malattie croniche.  In Italia le strutture private rappresentano il 18% di questo mercato.

Di fronte a questo mutamento è facile immaginare che la tipologia di immobile destinato a residenza sanitaria assistenziale cambierà per rendere possibile i margini di redditività richiesti dagli investitori (6-7%), canoni sostenibili dai gestori per lunghi periodi e contenimento delle rette proposte agli utenti che comunque si stimano essere in crescita.

Quindi, sebbene le linee guida nel nostro paese richiedano alle RSA di collocarsi in ambito urbano, di fatto si tratta spesso già di immobili posizionati ben oltre le periferie e nel futuro la necessità di collocarli in ambiti urbani sarà ancora meno conveniente. Non sarà richiesta una particolare “amenità” del contesto, perché il periodo di vita che si trascorrerà all’interno di queste strutture sarà sempre più breve e caratterizzato dall’intensità e dalla qualità delle cure fornite all’interno della struttura. Inoltre il valore non risiede nell’immobile ma nella redditività della gestione, possiamo quindi dedurre che queste strutture si sposteranno sempre più verso l’esterno dei centri abitati, mentre gli immobili attualmente dedicati a RSA e posizionati in zone più urbane potranno essere convertiti verso nuovi modelli residenziali.

Si apre quindi una spaccatura dalla quale occorre far emergere nuovi modelli abitativi dedicati ai senior in cui si possono intravvedere occasioni di sviluppo per il settore delle costruzioni, per il mercato immobiliare e per gli investitori.

Dopo il segmento legato alle strutture sanitarie, il primo segmento di mercato immobiliare di interesse sarà legato a quella fascia della popolazione over 65 che è interessata agli aspetti di benessere, sicurezza, e relazione sociale. Il modello abitativo che occorre realizzare è certamente da inserire in un contesto urbano centrale o semicentrale e deve avere massima accessibilità ai servizi che possono essere forniti da soggetti terzi o dal gestore ma non richiedono di essere dislocati nei pressi delle residenze. Non va trascurato infatti il dato che questa fascia della popolazione infatti ricorre ad almeno un intervento LCT all’anno (interventi Long Term Care tutte le forme di cura della persona e di assistenza sanitaria, e gli interventi di cura domestica associati, che abbiano natura continuativa.)

La relativa semplicità costruttiva di questi immobili e il fatto che i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria da inserirsi nei piani di gestione sia contenuta comporta maggiori garanzie di redditività per gli investitori. In questi modelli i servizi sono fondamentali ma soprattutto qualificano l’offerta.  La qualità dell’offerta è certamente il punto cruciale del settore immobiliare attualmente, è infatti dimostrato dall’andamento del mercato che solo l’offerta che riesce a distinguersi per qualità emerge rispetto alla quantità.

La difficoltà di questi modelli, in corso di studio, risiede piuttosto nel reperimento di immobili  e di investitori non convenzionali; la loro potenzialità risiede nell’applicabilità del modello ad un patrimonio immobiliare diffuso. Questo può apparire assurdo in un momento in cui le quote di invenduto restano alte e parallelamente i patrimoni immobiliari degli istituti di previdenza sono giunti alla fine di un ciclo di vita e richiederebbero investimenti per risanamenti e adeguamenti  pena l’esclusione dal mercato e l’inclusione nelle quote di patrimonio non locato. La problematica legata al finanziamento di questo tipo di realizzazioni non è di scarsa importanza, il tavolo di studio deve quindi ampliarsi e coinvolgere istituti e soggetti interessati ad introdurre innovazione nella filiera.

Il secondo modello di senior housing che oggi appare interessare molti investitori è il modello più vicino al modello francese. Si tratta di complessi composti di piccoli appartamenti dotati di misure domotiche di sicurezza e servizi centralizzati, gli immobili sono offerti solo in locazione. Configurati come una sorta di “villaggio vacanze” urbano per persone che hanno mediamente 75 anni di età, garantiscono uno staff stabile interno.

L’importazione dei  modelli francesi configurati come residence arricchiti di servizi interni centralizzati, non sembra però al momento decollare a causa di una diffusa reticenza da parte del cittadino senior all’ingresso in strutture comunque “etichettate”, strutture che sembrano isolare piuttosto che includere. In molte è presente una gestione centralizzata molto opprimente (al senior viene dato un orologio che, oltre a tenere monitorate le funzioni fisiologiche e di movimento controllato dallo staff a distanza, rileva anche se l’anziano è dentro o fuori della residenza).

Inoltre il nostro apparato normativo, diversificato da regione a regione, non include ancora modelli di questo genere e tende a penalizzarli. Questo modello non deve essere scartato ma ripensato. L’aspetto imprescindibile per la nostra cultura è la conservazione dell’indipendenza e della privacy. La progettazione di un modello maggiormente adeguato alla realtà culturale italiana richiede la disponibilità e la capacità di fare rete tra realtà imprenditoriali di diversi settori e soggetti pubblici.  Occorre comunque che i modelli di  senior indipendent living collimino l’aspetto economico e sociale per confermare un trend positivo. L’ampliarsi della fascia demografica potenzialmente interessata ad accedere a questa offerta comporta la necessità di adeguare il modello per poterlo personalizzare al massimo, per aprirlo a diverse fasce di reddito e quindi di condividerlo con le amministrazioni locali e gli investitori istituzionali.

Ancora un nuovo scenario possibile le abitazioni interattive low cost. Le ricerche di mercato a livello europeo indicano che il giovane senior è interessato a prodotti tecnologici innovativi e si approccia con interesse all’innovazione domotica. La smart home sembra quindi essere un prodotto particolarmente indicato per i nuovi senior che possono trovare soluzioni alla portata di tutti. Interconnessione, scambio dati e machine learning. Oggi sono già sul mercato prodotti che offrono un sistema di assistenza vocale per la persona che risponde alle più ampie richieste con grande semplicità di utilizzo ed interfacce vocali.

L’economicità di questi prodotti che non richiedono infrastrutture impiantistiche particolari, funzionando WIFI, con utilizzi che possono essere implementati al mutare delle esigenze comporta una ulteriore potenziale evoluzione dell’offerta di abitazioni dedicate ai senior ma anche questo aspetto deve integrarsi con l’evoluzione nella modalità di gestire e offrire i servizi alla persona.

t

o

p