RIQUALIFICAZIONE

Incentivi fiscali: rischi ed opportunità

Nella nuova stagione dell’edilizia si aprono scenari diversi da saper cogliere senza fretta e con la giusta attenzione.

Bruno Barel

09 NOVEMBRE 2020
normativa, superbonus, riqualificazione e imprese

Finalmente il mondo immobiliare e quello della fiscalità si incontrano e non si scontrano. Eravamo ormai abituati, quasi rassegnati, al fatto che il patrimonio immobiliare degli italiani fosse considerato alla stregua di una riserva di caccia, ossia di base imponibile, per una selva di imposte, sia sui redditi che sui trasferimenti (alienazione, successione, donazione, ipotecarie, catastali) e sul possesso (IMU). Perfino sulla nascita: dai contributi di costruzione eravamo scivolati ai contributi straordinari, perequativi, variamente denominati ma tutti accomunati dalla convinzione che l’edilizia generasse sempre ampie plusvalenze e che perciò fosse naturale prelevarne una parte per le pubbliche necessità.

Questo modo di vedere era così radicato – e comodo – che è sopravvissuto anche quando la salita è diventata discesa, anche quando i sogni sono svaniti e dalla mitologia si è tornati alla realtà. Con l’introduzione dell’euro è finita l’inflazione a due cifre, che alimentava l’illusione della continua crescita, perlomeno nominale, del valore degli immobili; è arrivata la crisi finanziaria mondiale; sono finiti i finanziamenti facili alle iniziative di sviluppo immobiliare; è crollata la domanda; si è scoperto non essere più vero che un immobile è una solida garanzia per le banche ed è facilmente liquidabile; è finita l’illusione che il prezzo tenga sempre. Sono pure finiti la redditività garantita, il canone locatizio assicurato da commercianti e sportelli bancari, la domanda di capannoni da parte di imprese in crescita.

Ma i sogni sono duri a morire, anzi, qualche volta ci si aggrappa come ad un salvagente, anche quando sono smentiti dalla realtà, perché sono rassicuranti in mancanza di meglio. Anche la fiscalità immobiliare è rimasta impassibile per anni, a spremere le ultime gocce di una ricchezza finita; finché, con un bagno di realismo, non ci si è resi conto dell’impatto sistemico sull’intera economia della crisi dell’edilizia e del mercato immobiliare, sulla progressiva scomparsa di molti operatori del settore e con loro di occupazione e di saperi accumulati nel tempo.

Ora, finalmente, la politica fiscale si è riconciliata con la realtà, adottando una serie di misure che – pur succedutesi negli ultimi anni - hanno raggiunto la catarsi col Superbonus 2020 (e non solo: non va sottovalutata l’immediata riduzione almeno del 20% del contributo di costruzione introdotta dal decreto Semplificazioni). Per la prima volta l’erario, anziché prelevare, sostiene finanziariamente il settore dell’edilizia, in tutta la sua filiera.

Ben venga. Purché l’ansia da prestazione edile non induca ad abbassare lo sguardo dall’orizzonte all’oggi e porti a confondere gli strumenti con gli obiettivi. L’attuale disponibilità di risorse finanziarie pubbliche per il settore dell’edilizia è un’opportunità eccezionale per uscire dalla crisi e andare lontano, per soddisfare attraverso le opere esigenze profonde e durature delle persone e migliorarne la qualità di vita. Efficientamento energetico, sicurezza sismica, salubrità degli edifici, qualità e riciclabilità dei materiali, riduzione dell’impatto ambientale, sono obiettivi ormai largamente condivisi che esprimono una rinnovata sensibilità per i valori di cui si stanno facendo interpreti i giovanissimi, per i quali la dimensione individuale della vita, e con essa la proprietà privata, non è separabile dalla dimensione comunitaria, dalla socialità, dalla cultura. Tra i tanti insegnamenti che ci ha dato e ci sta ancora dando la pandemia da Covid-19 vi è la percezione esistenziale di quanto siano alla lunga asfissianti l’autoreclusione in casa e la trasformazione delle relazioni personali in virtuali.

Mani diverse hanno scritto le differenti misure di incentivazione, e si vede: presupposti, contenuti, limiti, massimali, durata variano dall’una all’altra, imponendo all’interprete una specie di ginnastica a corpo libero per coordinarle fra loro e trarre una risposta univoca e chiara alla domanda centrale che pone ogni potenziale cliente: che cosa posso fare e quanto mi costa.

Peggio: varia anche la terminologia utilizzata, manca un dizionario che faccia da ponte fra le parole usate nelle disposizioni fiscali e quelle normalmente usate nell’edilizia. E questa frattura in alcuni casi da terminologica diventa sostanziale, fino a creare veri e propri cortocircuiti.

Un esempio per tutti: da un lato, gli incentivi tendono a favorire le ristrutturazioni, senza darne una definizione, sul presupposto che la nozione sia nota e condivisa; dall’altro lato, la definizione consolidata di ristrutturazione fornita dal Testo unico dell’edilizia del 2001 è stata improvvisamente sovvertita dall’art. 10 della legge “Semplificazioni”, che ha complicato quello che era semplice.

Così, oggi ci sono due nozioni di ristrutturazione: quella “sostitutiva” che consente di rimodellare la volumetria preesistente e adeguarla alle nuove esigenze, senza una necessaria continuità tra l’assetto planivolumetrico originario e quello di progetto; e quella, all’opposto, “conservativa”, che invece esige il mantenimento di volume, sagoma, altezze, prospetti, tipologie, il tutto riassumibile nel “com’era, dov’era”.

Il punto critico è che la seconda nozione prevale sulla prima in gran parte del territorio nazionale: nei centri storici, nelle zone territoriali A, nelle aree vincolate dal Codice dei beni culturali e in altre, non meglio precisate, aree di pregio.  In quelle aree, dunque, gli interventi sono qualificabili come ristrutturazioni – e come tali godono degli incentivi fiscali – esclusivamente se sono strettamente conservativi. Ma in genere gli interventi di ristrutturazione hanno ragion d’essere se, al contrario, riqualificano significativamente i fabbricati esistenti, anche nel loro assetto planivolumetrico o almeno nei loro prospetti.

In altri termini, alcuni interventi che fino a ieri erano qualificabili come ristrutturazione, oggi ne sono espulsi e sono di conseguenza equiparati a nuove costruzioni. Con tutto quello che ne consegue, come perdita di incentivi e come incremento dell’aliquota Iva e del contributo di costruzione.

Mentre si attende un saggio intervento chirurgico del legislatore su alcuni aspetti, va dato atto che la manovra finanziaria è importante e crea opportunità rilevanti per l’intero Paese. La loro efficacia reale dipende però anche dalla cinghia di trasmissione rappresentata dalla filiera professionale, decisiva per il successo della manovra. Una filiera lunga, che va da clienti e progettisti a commercialisti e consulenti legali, fino alle imprese e agli operatori finanziari. Questi ultimi sono i più veloci ed attrezzati e stanno cercando di assumere un ruolo centrale, salvo ribaltare ogni rischio sui professionisti e riservare a sé la circolazione dei crediti fiscali in condizioni di assoluta sicurezza, con ampia marginalità per l’intera catena finanziaria. Ma la manovra non avrà pieno successo se il corpo professionale non saprà cogliere l’occasione e assumere un ruolo da protagonista, anche con la sperimentazione di nuove forme di collaborazione interdisciplinare, così da dare una risposta semplice ed univoca ai clienti, sorretta dal rapporto fiduciario diretto e dall’accompagnamento negli interventi.

Insieme con i professionisti, anche il mondo delle imprese deve scegliere dove collocarsi: nel luogo di sempre, accanto ai clienti ed ai tecnici, e magari condividere con lo sconto in fattura un po’ del valore aggiunto assicurato dall’erario; oppure sotto l’ala rassicurante degli intermediari finanziari, in posizione ancillare e con marginalità decise da altri.

C’è da sperare, infine, che gli incentivi fiscali non abbiano un effetto droga, anziché di ossigeno: fare presto, ad ogni costo, costi quello che costi, senza badare troppo a qualità e adeguatezza degli interventi. La fretta apre spazi agli improvvisatori, mentre c’è necessità di consolidare gli operatori professionali dopo una lunga stagione di difficoltà. Ben venga perciò la recente dichiarazione del Presidente del Consiglio dei ministri che la scadenza del 31 dicembre 2021 per il Superbonus sarà prorogata.

In ogni caso, la fiammata della domanda metterà a dura prova l’organizzazione delle imprese e imporrà loro un salto di qualità. Vincendo la sfida, entreranno nel futuro.

    

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