PROGETTAZIONE

Il valore del patrimonio da riqualificare

Il punto di vista di un imprenditore sul tema della rigenerazione di quartieri, aree urbane ed edifici, partendo da un'esperienza diretta.

Diego Carron

01 FEBBRAIO 2019
città, progettazione, impresa, edilizia, costruzioni e investimenti

La rigenerazione urbana dovrebbe essere fondata su un dialogo costruttivo tra le parti coinvolte nel processo: pubbliche amministrazioni, soggetti privati e progettisti. Senza nessuna sintonia fra queste tre componenti, risulterebbe più complicato pensare a una reale applicazione di processi di rigenerazione sul nostro territorio.

È importante partire da una piccola premessa: tutti noi operiamo in un quadro normativo che obbliga, in particolare, all’aumento dell’efficienza energetica e allo sfruttamento delle fonti rinnovabili al +20%, nonché alla riduzione delle emissioni globali di gas serra al -20%.

Per quanto riguarda il contenimento del consumo del suolo, a livello nazionale, non esiste ancora qualcosa di concreto, inoltre è stato tolto dal decreto «Mille Proroghe» un cospicuo finanziamento al Piano delle Periferie, che era stato uno strumento molto utile perché in grado di erogare ingenti sovvenzioni per poter rigenerare alcune periferie del nostro Paese. A livello regionale, invece, abbiamo una legge, che ha poco più di un anno e che riguarda in modo specifico il contenimento del consumo del suolo. La Regione Veneto sta cercando di superare il cosiddetto Piano Casa, che rilasciava contributi per consentire di apportare dei miglioramenti energetici, inserendo la nuova legge allo scadere del termine del 2018.

Gli edifici che hanno più di 40 anni costituiscono oggi il 50% del patrimonio delle grandi città. Se guardiamo al patrimonio residenziale in Veneto e nel resto del territorio nazionale scopriamo che addirittura il 70% è antecedente al 1981. Ciò significa avere strutture vetuste, non sicure e lontanissime dalle logiche della sostenibilità e del risparmio energetico.

Dal 2014 al 2018 la Carron Spa si è dedicata all’edificazione di circa 1.300.000 mq in tutta Italia, un dato di grande rilevanza; in particolare in Venetosi parla di circa 330.000 mq, mentre nella sola città di Milano è riuscita a costruire su 380.000 mq, di cui il 51% in nuovi fabbricati, la metà dei quali sono edifici di housing sociale, ovvero una serie di interventi residenziali (500 alloggi nelle periferie di Cegni e Figino) ed urbanistici per la popolazione meno abbiente. Fondazione Cariplo è stato il maggior azionista, insieme al Comune, di questa attività, mettendo a disposizione dei terreni “a valore simbolico”. Questo 51% di Milano però, proiettato verso i prossimi cinque anni, tenderà a diminuire a favore di un aumento di un dato riguardante le ristrutturazioni, pari al 34%.

Sono due i principali esempi di riqualificazione che abbiamo seguito su Milano: il primo riguarda l’ex garage Traversi di Via Bagutta, un’opera vincolata in centro storico a Milano e progettata dall’Architetto Giuseppe De Min. Esempio di architettura razionalista, si tratta di uno dei primi casi di riuso funzionale in ambito urbano centrale in ZTL. Un’ex autorimessa che dopo un percorso di dieci anni è riuscita ad ottenere il consenso del Comune e della Soprintendenza di Milano per la sua riqualificazione, data la particolare importanza storica e artistica dello stabile. Senza un accordo tra il Comune, la Soprintendenza ed altri enti, l’avviamento di un recupero funzionale e concreto non sarebbe stato possibile.

Un altro intervento importante di riqualificazione urbana ha riguardato l’ex Palazzo delle Poste a Piazza Cordusio, tra il Duomo di Milano e il Castello Sforzesco, acquistato nel 2015 dal fondo Kryalos ed aperto al pubblico nel 2018 dove è stato effettuato un intervento di restauro, risanamento conservativo e ri-funzionalizzazione a destinazione commerciale e terziario-direzionale. Fa parte di un progetto molto ampio che riguarderà l’intera area di Piazza Cordusio che, nei prossimi anni, sarà soggetta a numerose azioni di ristrutturazione e riconversione.

Tutto ciò è possibile perché esistono degli incentivi e delle premialità urbanistiche, all’interno del Piano Urbanistico Territoriale milanese, che hanno orientato l’amministrazione comunale a collaborare strettamente anche con altri soggetti privati. A questo si è aggiunta un’interpretazione estensiva, flessibile e non restrittiva delle norme vigenti regionali da parte del Comune di Milano nel processo decisionale rispetto al tema della localizzazione di una nuova grande struttura di vendita nel tessuto storico centrale, finalizzata principalmente alla rigenerazione urbana, all’ampliamento dell’attrattività locale e al contenimento delle estese evasioni di spesa verso il territorio extraurbano milanese. È stato promosso anche il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti al fine di contenere il consumo di suolo e favorire la realizzazione di interventi per il contenimento dei consumi energetici.

Tutti interventi che danno la possibilità di realizzare un grande piano di rilancio della città, un’azione fondamentale e uno strumento per tutti coloro che hanno intenzione di recuperare un edificio o uno stabile importante all’interno del centro storico, usufruendo della forte collaborazione tra privato e istituzioni quali la Soprintendenza, l’ente comunale e la regione. Questo significa che quel 34% di recupero, se proiettato tra cinque anni, sarà destinato ad aumentare.

Prendendo in considerazione questo contesto, risulta importante interrogarsi su cosa si può realmente mettere in pratica. Innanzitutto, bisogna avere il coraggio di affrontare l’ammodernamento con logiche di efficienza ed efficacia; il pubblico (comuni, entri, soprintendenze) ed il privato devono collaborare nel processo di rigenerazione del sistema infrastrutturale; l’Italia deve dotarsi di strumenti idonei affinché il processo di cambiamento sia effettivamente realizzabile. Inoltre risulta essenziale cambiare le destinazioni d’uso e adottare una cosiddetta “politica del fare”. Solo innescando operazioni di rigenerazione urbana sarà possibile trasformare le nostre città ponendo particolare attenzione agli edifici industriali dismessi (capannoni), alle aree degradate e agli stabili non più conformi.

L’Italia è un Paese da rigenerare e, se l’obiettivo è modernizzarsi e rimanere al passo con i processi di cambiamento, deve continuare ad investire sostituendo ciò che non è più utile, adeguando quello che è inadeguato e avere rigore nei collaudi e nella manutenzione. Soffriamo di un grave problema di sicurezza del territorio e il tragico evento del crollo del Ponte Morandi di Genova, i terremoti e le alluvioni ne sono esempi concreti. Purtroppo demolire e ricostruire rimangono oggi delle azioni tabù e la conseguenza è che si hanno ancora delle infrastrutture e opere civili con più di 70 anni. Questo non è sinonimo di sicurezza e di salvaguardia per il nostro ambiente e, di sicuro, non è sinonimo di cambiamento.

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