ABITARE

Covid19 e il digitale rimettono la casa al centro

L’epidemia globale ha costretto a riscoprire l’abitazione come centro della vita lavorativa e sociale.

Stefano Caratelli

09 APRILE 2020
casa, abitare, lavoro, digitale, covid19, smartworking, coronavirus e immobiliare

Un’epidemia è come una guerra, oppure come una grande impresa tecnologica, tipo i viaggi spaziali. Il suo impatto può essere violento, ma poi passa. Invece le innovazioni che spinge a trovare e realizzare, quelle durano. Il boom economico degli anni ‘50 e ‘60 nei paesi avanzati è stato alimentato anche dalle innovazioni tecnologiche e non della macchina bellica della seconda guerra mondiale. E a cinquanta e passa anni dallo sbarco sulla Luna le innovazioni realizzate per compiere il balzo sul satellite sono ancora parte della nostra vita quotidiana: un esempio per tutti sono le cellule fotovoltaiche, con cui funzionano in tutto il mondo gli impianti per la produzione di energia solare. Negli anni 60 nessuno ancora pensava al solare come alternativa al petrolio, casomai era il nucleare, ma quell’innovazione fu disponibile già pronta quando l’energia dal sole diventò un’opzione. E allora, cosa ci lascia oggi in eredità la crisi del virus?

Una potente accelerazione della digitalizzazione

Sicuramente ci lascia una potente accelerazione della digitalizzazione. È come se tutta la popolazione, soprattutto in Italia, fosse stata chiamata a una specie di ‘leva obbligatoria’ digitale, con lo smart working obbligato quasi per tutti, a cominciare dalla pubblica amministrazione, con una spinta formidabile alla fruizione da remoto, quindi digitale, di moltissimi servizi, a cominciare da quelli sanitari. E poi ci lascia una nuova dimensione dell’abitare. La casa non più solo come posto dove andare a dormire e guardare la tv, per chi la guarda ancora, ma è diventata il ‘luogo’ centrale della vita delle persone: sia la vita ‘privata’ che lavorativa. Il virus ci ha costretto a imparare quante cose si possono fare da casa, e probabilmente è una scoperta che avrà effetti duraturi, che spingerà a ottimizzare e potenziare le funzionalità dell’abitazione, aggiungendo alle mura e agli arredi tutta la tecnologia necessaria.

Negli ultimi 10 anni lo smartphone è diventato il baricentro della vita degli individui e la mobilità è la modalità largamente dominante per tenersi in connessione con il mondo, quello sociale, quello del lavoro e quello della cultura e dell’intrattenimento. La casa ne usciva come la grande sconfitta, quasi un accessorio non indispensabile nel nuovo universo del nomadismo digitale. Il virus ha trasformato la casa nel luogo della sicurezza, della protezione, dove volendo e ingegnandosi si può fare quasi tutto senza rinunciare quasi a niente. Ovviamente il virus passa, e così può passare anche la casa come luogo ritrovato dell’esistenza. Ma la scoperta, anzi la riscoperta, delle potenzialità non sfruttate e trascurate che offre l’abitazione, potrebbe diventare un trend duraturo. Con conseguenza importanti sul mercato immobiliare.

Possibile una revisione delle mappe del valore delle città

Quali? Magari la rivalutazione di zone della città che oggi sono valutate meno perché sono penalizzate dal punto di vista della mobilità, perché non hanno la stazione della metropolitana sotto il portone o sono lontane dai raccordi con le autostrade, oppure dalle aree dove si concentrano uffici e luoghi di produzione. Ma che magari hanno altre attrattive, come la vista del verde fuori dalla finestra, o standard abitativi superiori – dall’efficienza energetica alla connessione digitale – oppure strutture edilizie che favoriscono la creazione di comunità di condominio o di quartiere. Di sicuro il dibattito sull’impatto possibile del virus sul mercato immobiliare è aperto, non solo in Italia.

Gli immobili si stanno trasformando in asset digitali?

Il magazine americano Forbes lo scorso marzo ha sostenuto in una lunga analisi che gli immobili si stanno trasformando in un ‘asset digitale’ anche per effetto delle trasformazioni da virus. Il report racconta di investitori asiatici che intendono comprare $500 mln di immobili in America, ma causa virus non possono viaggiare. Alla fine si affidano a un broker molto digitalizzato e finalizzano un acquisto da mezzo miliardo senza neanche aver visto con i propri occhi un solo mattone di quello che stavano comprando. Partendo da quest’episodio, Forbes mette a fuoco 5 trend che potrebbero prendere piede sullo sterminato mercato del real estate americano.

Il primo, di cui Civiltà di Cantiere si è già occupata qualche tempo fa, è la possibilità che le transazioni di immobili possano avvenire interamente su digitale, esattamente come comprare o vendere azioni a Wall Street da un terminale. Il secondo è il proptech, vale a dire tecnologia applicata all’immobiliare, un segmento sviluppato anche in Italia dal Politecnico di Milano, che attrae sempre più investimenti dal Venture Capital e dal Private Equity che si lanciano nel finanziamento di startup specializzate nello sviluppo di soluzioni tecnologiche innovative come realtà virtuale, elaborazione di big data e centralizzazione dei processi di gestione. Il terzo trend è quello degli ‘instant buyer’, vale a dire acquirenti di immobili che comprano all’istante online, abbreviato in ‘iBuyer’, che servono a soddisfare l’offerta di chi ‘deve’ vendere subito per fare cassa. In USA per questo canale è passata la vendita di oltre 20.000 abitazioni nel 2019, cosa possibile grazie alla grande semplicità delle pratiche che possono essere gestite con un software, mentre in Europa e soprattutto in Italia il passaggio ‘fisico’ dal notaio è indispensabile. Strettamente collegato alll’iBuying è il trend della mutazione genetica dell’agente immobiliare, che (ed è il quarto trend), diventa sempre più un fornitore di servizi collaterali alla compravendita di carattere anche qui tecnologico, quindi sempre meno intermediari tra venditore e compratore e sempre più ingegneri dell’intero processo, a partire dalla ricerca fino alla chiusura della transazione.

Il quinto e ultimo trend ci porta nel campo della crypto-finanza ed è un po’ più complicato, sia da spiegare che da realizzare. Forbes lo chiama ‘Tokenization’ della proprietà immobiliare. In pratica è l’evoluzione digitale della cartolarizzazione, la tecnica finanziaria che consente di impacchettare degli asset, ad esempio portafogli di mutui, in titoli vendibili sul mercato agli investitori. Con la ‘Tokenization’ si fa lo stesso con gli immobili, solo che l’impacchettamento delle quote di proprietà non avviene in titoli finanziari tradizionali, ma in crypto finanza, tipo Bitcoin, con la tecnologia blockchain. Siamo nel campo del futuro poco prevedibile. Per tornare dove siamo partiti, sicuramente il mix della crisi del virus con la rivoluzione digitale può generare effetti importanti sul mercato immobiliare globale e in definitiva sul posto che assegniamo alla casa nella vita. Sembra che stia tornando al centro.

 

t

o

p