PROGETTAZIONE

Condividere ambienti e progetti

L’esempio della rigenerazione degli spazi a Milano tra criticità e best practice

Susanna Rosellini

03 GIUGNO 2020
milano, rigenerazione, periferie, abitare, riqualificare, porta nuova e city life

Quando si parla di rigenerazione a Milano alla mente di tutti sovvengono prima di tutto i grandi interventi "cartolina" come, per fare alcuni esempi, City life o Porta Nuova.

Interventi che hanno avuto una lunghissima genesi e sono nati in un contesto urbanistico, normativo e di mercato alquanto differente dall'attuale. Appartengono, o hanno attraversato, il periodo di crisi del 2009 e ne sono usciti con risultati inaspettati.  Certamente hanno contribuito a modificare il modus operandi e hanno costituito esperienze importanti sotto diversi aspetti. In primis, sul piano delle procedure urbanistiche hanno dimostrato che il rapporto pubblico/privato può avere diverse declinazioni e può comprendere la co-progettazione. A titolo esemplificativo e non esaustivo si può citare il procedimento di ri-suddivisione e accorpamento delle aree private e pubbliche operato per realizzare il parco conosciuto come Biblioteca degli alberi in a Porta Nuova.

In queste operazioni di “trasformazione urbana” l'Amministrazione ha perseguito un chiaro obiettivo dando più valore allo spazio pubblico, inteso come ambiente condiviso, di socialità e socializzazione e alle connessioni che poteva realizzare tra quartieri diversi. Si è quindi dimostrato che questi luoghi sono capaci di esprimere un grado di attrattività molto elevato, che si traduce in valore immobiliare e in valore sociale con evidenti positive ricadute.

Questi interventi sono poi anche riusciti a sfatare il tabu del cambiamento, dimostrando che la città è in grado di metabolizzare trasformazioni, a volte anche molto radicali, se da questo deriva benessere, bellezza e funzionalità. In particolare queste esperienze hanno portato a nuove forme di condivisione del progetto e degli obbiettivi tra attori pubblici e attori privati, nuove forme di scambio e interazione lontane dalle storiche forme up to down, inaugurando una nuova stagione urbanistica che ha coinciso con i piani di governo del territorio.

Le successive esperienze, come quella di Fondazione Prada, hanno dimostrato che alcuni interventi agiscono da inneschi di processi rigenerativi più ampi e profondi, capaci di dare nuova vita ai quartieri più marginali, fungendo anche da attivatori di una nuova governance pubblica e da catalizzatori di nuovi investimenti.

Ma ci sono anche le periferie, che vedono processi di rigenerazione caratterizzati da un lato da grandi interventi programmati di housing sociale, e dall'altro processi di micro-rigenerazione sfuggiti aipianificatori.

Milano, come altre città europee, ha dimostrato le potenzialità di processi rigenerativi "dal basso" innescatesi su basi indipendenti dai programmi urbanistici. Sono processi che hanno trovato terreno adatto in un tessuto urbano formatosi dalla commistione di sistema produttivo artigianale e spazio residenziale, e dove rapide espansioni hanno inglobato aree industriali esterne. In questi casi di riconversione spontanea e creativa degli spazi urbani la governance è più in difficoltà, non certo per incapacità a cogliere i fenomeni rigenerativi spontanei, quanto per il confronto difficile e anacronistico con le "regole".

 

La riqualificazione dell’area Ex Plasmon

L'immagine della città che si rigenera per tasselli è quella che il nostro studio ha voluto sintetizzare nel contributo a Call for ideas  in occasione di Reiventing city 2019 - C40: un contributo di riflessione generale sul tessuto urbano e sulle potenzialità di interventi di micro rigenerazione.

 

La proposta di riqualificazione dell'area ex Plasmon, nella quale attualmente siamo impegnati inquadra il progetto in una strategia più ampia di rigenerazione dello spazio urbano. L'operatore immobiliare, in team con i progettisti, recepisce gli obiettivi del piano nazionale per la rigenerazione urbana sostenibile e gli scopi del Documento di Piano, interpretando le opportunità che l'area ex Plasmon offre in quanto tassello di un quartiere in forte trasformazione, frammento urbano di una città all’avanguardia nelle best practice urbanistiche. Il progetto di micro-rigenerazione interviene nel sistema urbano catalizzando le forze auto-rigenerative presenti nel tessuto sociale ed economico di quartiere, ricostruendo identità, ridando sicurezza, potenziando l’inclusione. Un tassello di suolo rigenerato, un isolato ricomposto, un brano di tessuto connettivo riqualificato e riconnesso ai poli più forti della rigenerazione urbana. L'intervento concorre a limitare la dispersione, riduce gli impatti ambientali insiti nell'area industriale abbandonata e quelli delle infrastrutture. Si coglie l'opportunità di una densificazione positiva di un ambito altamente accessibile, a fronte della riqualificazione di aree urbanizzate, da tramutare in servizi e luoghi di aggregazione.

 

Modelli di innovazione tipologica

All'ampio spazio di sperimentazione di nuovi metodi, nuove procedure, nuove normative per i processi di rigenerazione e di micro-rigenerazione urbana non corrisponde, però, una risposta altrettanto attiva sul fronte degli studi tipologici.

Milano, città del lavoro per eccellenza, ha saputo dare soluzioni articolate ed innovative alla richiesta di spazi di lavoro flessibili, ma non altrettanto alla richiesta di nuove abitazioni, adeguate ad una popolazione "fluida".

Milano è una città che invecchia, ma che contemporaneamente accoglie migliaia di studenti, una città che richiama giovani laureati, che ospita dirigenti di multinazionali che viaggiano per lavoro, è la città italiana attualmente più attrattiva. Questo panorama sociale, demografico ed economico condiviso da altre città europee, porta una domanda di servizi abitativi, intesi non più come la vecchia accezione di "casa-bene immobile" ma di abitazione come luogo per vivere, studiare e lavorare, per periodi lunghi, medi-brevi e brevissimi.

Una domanda che si è trasformata in opportunità immobiliare per investitori ed operatori che importano nuovi modelli gestionali, che per ora si limitano ad essere sperimentati su due livelli di target molto distanti.

Si hanno esempi di fascia alta come quelli che hanno visto il recupero della torre Velasca e della torre Galfada parte di Unipol (Urban Up) e di Halldis, o modelli confinati negli interventi di edilizia residenziale sociale promossi da Fondazione Cariplo.  L'evoluzione della domanda non ha avuto ancora una piena risposta sul fronte progettuale tipologico dell'offerta. Le criticità incidono sulla fattibilità e diventano un ostacolo per gli operatori che, di conseguenza, non sponsorizzano la ricerca progettuale.

Sussistono criticità normative che rendono di fatto difficilissimo realizzare i modelli gestionali necessari per abitazioni con locazioni medie o brevi; norme urbanistiche ed edilizie che non hanno ancora recepito le nuove istanze sociali, quali quelle legate all'invecchiamento o ai lavoratori fuori sede; permangono incongruenze normative nella classificazione e nella regolamentazione delle destinazioni, in particolare per quanto riguarda la normativa igienico sanitaria e di settore.

Le rigidità normative comportano così che solo pochi operatori si attivino per nuovi format residenziali alternativi rispetto al vecchio concetto di "una casa per sempre”, investendo sulla trasformazione della domanda e trovando soluzioni nel binomio abitazione + servizi.

 

L’importanza dei servizi

La gestione e i servizi diventano quindi i driver della flessibilità, ma anche questo aspetto non è privo di criticità.

Osserviamo che l'offerta di abitazioni oggi si arricchisce in funzione di servizi di personalizzazione e fornitura arredi, quindi di connessione; categorie di servizi per lo più legati alle esigenze del singolo e consistenti in forniture tecnologiche più o meno avanzate per la gestione sostenibile della residenza. Servizi che non cambiano la forma delle unità immobiliari ma che cambiano le modalità di fruizione. È ancora rara l'offerta di servizi comuni, spazi di relazione e di lavoro temporaneo, spazi per i bambini.

Il nostro studio, anni fa, venne consultato da un importante operatore per progettare servizi ed immaginare spazi destinati ai più piccoli, al fine di rilanciare un grosso intervento che stentava ad incrociare la domanda. È stato entusiasmante immaginare che i piani terra di questi edifici residenziali destinati a target differenti, potessero trasformarsi in spazi fluidi tra esterno ed interno, coinvolgendo più edifici in una sorta di magma continuo di relazione; un'idea nuova di comunità di quartiere che lasciava spazio alla creatività progettuale multidisciplinare che caratterizza il nostro team.

Il banco di prova però sono stati i conti, che non tornano se è solo il privato ad investire su questi spazi relazionali e di servizio. Le difficoltà riguardano non solo il privato come operatore o gestore, ma anche il privato acquirente o utente, che vede lievitare le spese condominiali e di gestione della propria abitazione.

Questo magma relazionale però è proprio l'innesco rigenerativo più forte e potenzialmente una modalità più semplice per assicurare mix sociali nei nostri interventi: lo stesso mix sociale che Milano ha promosso, anche attraverso già i precedenti strumenti urbanistici, imponendo quote di residenza sociale negli interventi che superavano una certa soglia dimensionale. L'esperienza ci ha insegnato che la cosiddetta Edilizia residenziale sociale diffusa non ha facile attuazione, a partire dalla difficoltà di elaborare piani economici e finanziari congrui per tale destinazione secondo la normativa attuale.

Si aggiunga che ci si è allontanati dalle vecchie linee guida per la sperimentazione di nuove forme di housing sociale e, invece di includere le categorie di cui abbiamo parlato sopra, ovvero i lavoratori fuori sede, i senior, i giovani che lavorano a casa, si è tornati alla vecchia cara definizione di alloggio sociale limitandosi ad ampliare i requisiti economici di accesso ed escludendo le nuove istanze sociali. Mix sociale e mix funzionale quindi, nonostante la spinta innovativa dei processi di rigenerazione piccoli e grandi in atto, sono obiettivi ancora difficili da raggiungere e, benché fondamentali nei processi di rigenerazione urbana, non sono di fatto promossi.

Per chiudere il cerchio quindi dovremmo chiederci come implementare a Milano l'introduzione di nuovi modelli abitativi coerenti con una società sempre più "mutante". Come potenziare e rendere sostenibili spazi fluidi di condivisione e di connessione. Le esperienze positive e i passaggi critici dimostrano che spesso la società è in grado di dare risposte più veloci a istanze sociali emergenti e l'azione più efficace da parte delle amministrazioni potrebbe essere l'affiancamento, il governo del territorio. 

Il ruolo della Pubblica Amministrazione potrebbe essere quello di creare le condizioni favorevoli allo sviluppo di nuovi modelli, piuttosto che azioni tese a regolamentare attraverso rigidi schemi aprioristici, lavorando a fianco dell'iniziativa privata nell' interesse pubblico, e svolgendo il ruolo di attivatore.

Milano ha davanti un lungo orizzonte di interventi di rigenerazione che interesseranno aree semicentrali ed aree periferiche ancora ai margini del tessuto consolidato. Ha un lungo lavoro sulle reti di connessione e di mobilità lenta in cui oggi ogni tassello è un traguardo. Condividere progettualità è una parola d'ordine.

 

 

 

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