ABITARE

Ai Millennial USA piace l’aria delle città

Ma per farla diventare ‘respirabile’ bisogna far rinascere le aree industriali abbandonate e inquinate. Una proposta per ripensare da capo il modo americano di vivere il lavoro e il tempo libero.

Virgilio Chelli

06 APRILE 2018
rigenerazione urbana, città, progettazione, politica e usa

A differenza di quello europeo, e di quello Italiano in particolare, il mercato delle abitazioni in America si è ormai completamente ripreso dalla crisi devastante seguita all’esplosione della bolla immobiliare tra il 2007 e il 2008, anche se in modo non omogeneo sul territorio. Secondo una recente analisi condotta dalla società di real estate Zillow, oggi ci sono sul mercato USA il 3% di case in offerta rispetto a tre anni fa, con tempi di vendita sempre più brevi. A livello nazionale siamo a 103 giorni rispetto ai 144 del 2010, ma il numero scende a 54 nelle aree di mercato più calde, come Seattle, Denver e Sacramento, dove i rilanci rispetto al prezzo base sono spesso la norma. In media, nel 2017 i prezzi sono saliti del 7% rispetto all’anno prima, spinti al rialzo anche dal fatto che non pochi proprietari preferiscono aspettare a mettere le abitazioni sul mercato, puntando a ulteriori rialzi nei mesi e negli anni a venire.

 

E’ una ripresa che coincide con un radicale cambio generazionale del profilo dei compratori. Ad alimentare la bolla erano stati soprattutto gli acquisti speculativi, si puntava ad acquistare grazie a mutui che finanziavano oltre il 100% solo per cavalcare l’onda dei prezzi in vertiginoso rialzo, sperando di rivendere anche solo pochi mesi dopo con un guadagno a due cifre. Ora il comportamento dei compratori è tornato ‘normale’, e chi compra casa lo fa per andare ad abitarci. Due anni fa i Millennial, quelli nati dopo il 1983, hanno superato in numero i baby-boomer, i nati negli anni 50 e 60 del secolo scorso, toccando i 75,4 milioni contro 74,9 milioni di boomer. E rappresentano anche il gruppo più numeroso di compratori di abitazioni, pari al 42% del totale, con un’età media di 33 anni. Una percentuale che sale al 56% se si prendono in considerazione i compratori di casa per la prima volta. I Millennial ovviamente, come i loro genitori o nonni 40 anni fa, comprano casa per andarci a vivere, non per rivenderla come un titolo azionario dopo qualche mese.

 

Ma, a differenza di nonni e genitori, hanno un’idea molto diversa dell’abitare. Per il baby boomer il coronamento del sogno era la villetta monofamiliare lontana dal centro, con praticello e garage, in quartieri molto omogenei per classe sociale e appartenenza socio-culturale. Almeno un’automobile obbligatoria, impianti sportivi e parchi pubblici nelle vicinanze. Oggi il 62% dei Millennial dichiara di aspirare a vivere in un centro urbano, con negozi, bar, ristoranti e possibilmente anche il posto di lavoro raggiungibili a piedi. Lo dicono e lo fanno. Oggi nelle città americane le aree densamente urbanizzate sono affollate di Millennial. Ma le città americane non sono pensate e progettate per questo tipo di abitante, con qualche notevole eccezione. E gli sviluppatori si stanno rapidamente ri-orientando verso progetti ad elevata ‘promiscuità’ con una rifocalizzazione sui centri urbani. Una caratteristica delle aree centrali degli insediamenti urbani americani è quella di essere ancora pieni di vestigia della vecchia era industriale, quelli che in inglese si chiamano ‘brownfield sites’, fatti di ex fabbriche e impianti produttivi o strutture commerciali spesso contaminati da sostanze nocive o rischiose. Del tema si è occupato recentemente Matt O’Malley, presidente di North America Environmental, che ha lanciato una proposta articolata per valorizzare queste aree trasformandole in un’offerta abitativa coerente con i bisogni dei Millennial.

 

Il Government Accountability Office degli Stati Uniti stima che ci siano circa 425,000 brownfield sites nelle aree urbane del paese, pari a quasi 5 milioni di acri di proprietà abbandonate e oggi inutilizzate. La sottrazione di valore causata da queste aree sul mercato immobiliare circostante è stimata in qualcosa come 2.000 miliardi di dollari. Esiste quindi una spinta ‘naturale’ a trasformarle da posti che è meglio evitare in zone dove è desiderabile abitare, ma non mancano le sfide. O’Malley ne elenca di quattro tipi: necessità di bonifica, destinazione d’uso, regolamentazione e responsabilità legali. Per quanto riguarda la prima, la lista delle ‘pulizie’ da fare è molto lunga, si va dai materiali lasciati dall’uomo, che possono essere molto pericolosi, come amianto, arsenico e piombo, ma anche depositati da agenti naturali, acqua e vento, sopra o anche sotto il suolo. Ci possono essere situazioni molto complesse, come grandi siti industriali una volta traversati da ferrovie interne per il trasporto di materie prime e prodotti finiti. Chi si avventura su questo terreno deve poi affrontare il tema della nuova destinazione d’uso, la cui variazione è strettamente legata alle bonifiche. Infine le tematiche legali, di lottizzazione e di urbanizzazione ai vari livelli, federali, statali e locali.

 

Il tutto costa ovviamente agli sviluppatori tempo e denaro. Esistono già in USA fondi destinati specificamente all’incentivazione del recupero dei brownfield, come il programma da 100 milioni di dollari l’anno varato nel 2015 dallo Stato di New York, così come esistono già il Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act (CERCLA) e il Resource Conservation and Recovery Act (RCRA). Di cosa si tratta? Il CERCLA detto anche Superfondo, è legge dal 1980 e prevede un contributo fiscale dell’industria chimica e petrolifera per finanziare la bonifica dei siti contaminati, mentre mantiene la responsabilità di eventuali danni in capo a chi li ha originati e non agli sviluppatori urbani. Risale invece addirittura al 1976 l’RCRA, che fornisce il quadro normativo per la gestione di rifiuti solidi pericolosi e non, dalla generazione allo stoccaggio, dal trasporto alla destinazione finale.

Resta comunque il fatto che chi dovesse decidere di investire tempo e capitali per trasformare le aree in disuso nei centri urbani sognati dai Millennial deve comunque avventurarsi in un labirinto di burocrazia e regolamenti che normalmente scoraggerebbero l’imprenditore. E qui arriva la proposta di O’Malley. Comunità e governi locali sono i destinatari dei maggiori benefici che la rivitalizzazione di queste aree può produrre: posti di lavoro, aumento del gettito fiscale, aumento del valore della proprietà immobiliare, non solo quella interessata dai programmi di sviluppo ma anche quella circostante. Al tutto si aggiungerebbe la maggiore attrattività di tutta l’area interessata. Gli sviluppatori non vanno lasciati soli, c’è un ruolo importante che possono svolgere le compagnie di assicurazione per la copertura di esposizioni a eventi imprevedibili o non noti. E una copertura assicurativa appropriata può incoraggiare il credito nei confronti dei progetti di sviluppo e può anche incoraggiare le autorità preposte a rilasciare più facilmente permessi e autorizzazioni.

Riportare a vitalità urbana e vissuta i brownfield può rivitalizzare anche l’economia, l’ambiente e la comunità nel suo complesso, siti inutilizzati e pericolosi, anche dal punto di vista dell’insediamento criminale, possono trasformarsi in fattori di impatto positivo sull’insieme urbano. La dinamica demografica dei Millennial offre l’occasione storica che è mancata nei decenni precedenti, inducendo un ripensamento generale su come gli americani vivono e lavorano. Con quasi 75 milioni di persone in cerca di uno stile di vita ‘a passo d’uomo’ e non a portata di automobile la strada verso un assetto urbano ‘core’, capace di accogliere nello stesso tempo e negli stessi spazi il tempo libero e quello di lavoro sembra aperta.

 

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