ABITARE

Abitare gli spazi

Benessere, asset fluidi e nuovi modelli. Intervista a Marco Grillo, AD Abitare In

Alfredo Martini

17 GIUGNO 2020
casa, progettazione, demografia, investimento, architettura, spazio e abitare

“Io sono sicuro che, quando avremo superato l’emergenza sanitaria e ci lasceremo alle spalle questa terribile situazione in cui ci troviamo, il mercato immobiliare a Milano, proprio in virtù delle sue caratteristiche innovative e al suo essere la piazza più vivace del Paese, vivrà un’altra stagione di crescita, forse ancora più accentuata.” Non ha dubbi Marco Grillo, amministratore delegato di Abitare In, uno degli sviluppatori immobiliari più dinamici oggi a Milano con ben 18 progetti avviati. “É una convinzione che si basa su pochi, ma significativi numeri, che hanno a che fare con il trend demografico. Nel 2019 Milano ha visto una crescita della popolazione di 40.000 persone, con altre 10.000 che si apprestano ad arrivare a breve. Con l’emergenza Coronavirus potremo avere un effetto di rallentamento nei tempi di arrivo, destinato comunque a riprendere rapidamente alla riapertura della città e delle sue attività economiche. Le stime al 2035 ci dicono che Milano aumenterà di altri 400.000 abitanti rispetto al milione e 400.000 attuali. Oggi si costruiscono 3.000, 3.500 appartamenti all’anno. Considerando che l’attuale struttura dimensionale delle famiglie è sempre più ridotta e crescono quelle composte da una persona sola, possiamo stimare una richiesta di oltre 20.000 case all’anno. Appare quindi chiaro come esista un gap di offerta rilevante, che dovrà essere colmato progressivamente nei prossimi anni. Vi è inoltre un secondo fattore che gioca a favore di una nuova fase espansiva del mercato immobiliare: la continua tendenza al ribasso del costo del denaro, destinato a restare tale se non addirittura a scendere ulteriormente, vista l’attuale situazione di crisi. È una necessità irrinunciabile se si vuole realmente sostenere l’economia e il tessuto produttivo. Ciò determinerà una situazione di bassi e bassissimi tassi di interesse per quanto riguarda i mutui, spingendo le banche a individuare negli stessi mutui lo strumento privilegiato di impiego, con il conseguente effetto di favorire gli investimenti immobiliari e di aiutare le famiglie ad accedere alla casa. A ciò si deve aggiungere che Milano resta una città che in questi anni si è distinta per un andamento economico in forte controtendenza rispetto al trend nazionale caratterizzato da ritmi di crescita bassa. Una situazione destinata a trovare conferma anche nell’immediato futuro.”

Se lei dovesse indicare alcune parole che caratterizzano e continueranno a caratterizzare il mercato immobiliare milanese, quali potrebbero essere?

“La principale, non avrei dubbi, è proprio domanda. Una richiesta di case molto forte e destinata a crescere nel tempo costituisce l’essenza del mercato. Senza domanda, non c’è mercato. Ma non è solo una questione quantitativa. A Milano oggi si esprime un bisogno dell’abitare con caratteristiche ben precise che riguardano sia il prodotto sia i servizi collegati. Nel confrontarsi con il mercato, persone e famiglie oggi chiedono un acquisto sicuro e una rispondenza tra ciò che viene loro promesso e quello che viene loro consegnato. Da questo punto di vista Milano è all’avanguardia, grazie a una crescita importante sul piano del marketing, della capacità di presentare il prodotto fin dalla sua fase progettuale, anche attraverso le nuove tecnologie. Pensiamo ad esempio alla “Virtual Architecture”. É essenziale saper tenere alto lo standard della correttezza e della qualità progettuale, così come quella della realizzazione del prodotto. La seconda parola ritengo sia sostenibilità. Oggi un’abitazione non può che essere sostenibile, inteso non soltanto dal punto di vista dell’impatto ambientale, ma anche da quello economico e sociale. Per sostenibilità non si deve più intendere solo l’efficientamento energetico e l’attenzione alle voci “consumi” e “materiali”, ma anche i loro effetti sulla gestione, in un corretto e direi virtuoso rapporto tra la tipologia del prodotto e il suo costo. Così come diventa importante caratterizzarlo rispetto alle nuove esigenze relazionali, soprattutto se si tratta di giovani coppie. La terza e ultima parola, a cui tengo in modo particolare, è bellezza.  Per noi si tratta di un obiettivo aziendale, una priorità. Bellezza vuol dire offrire un valore aggiunto rispetto a standard già elevati di benessere psico-fisico, legato alla temperatura, alla qualità dell’aria o della luce. É un concetto che ha un forte valore collettivo e sociale. Mettere al centro la bellezza significa superare vecchie concezioni, non solo di produzione edilizia, ma anche sul piano urbanistico, della composizione degli spazi urbani. Una bellezza a dimensione di città, qualcosa che deve orientare la rigenerazione e che a Milano trova concreta attuazione in diverse aree oggetto di riqualificazione e di trasformazione.”

Come si colloca e come si caratterizza la vostra offerta al mercato, sia in termini di strategia di marketing che di prodotto?

“La nostra filosofia è quella di mettere al centro della nostra attività il cliente, inteso non come categoria, bensì come persona, come nucleo familiare, con tutte le specificità che ognuno si porta dietro e che vuole che vengano considerate, soprattutto in occasione di un acquisito così importante come la casa. Questa filosofia è stata alla base della nostra decisione di entrare nel settore dello sviluppo immobiliare nel 2012, anno in cui eravamo ancora in piena crisi economica, nella convinzione che fosse possibile operare con delle proposte nuove e con la consapevolezza che al prodotto casa, essendo un bene primario, si dedicasse particolare attenzione. Per le famiglie ha un grande valore, non solo come investimento. Da qui la necessità di caratterizzare il nostro prodotto rispetto al resto del mercato, la scelta del Taylor Made, della personalizzazione ancora più profonda perchè “casa su misura”. Puntare su questo per distinguerci in un mercato che comunque oggi è prevalentemente caratterizzato da case di buona, se non ottima, qualità funzionale e costruttiva, a cui aggiungiamo la ricerca di ottimizzazione degli spazi. Inoltre per noi è essenziale creare prodotti ad elevato valore architettonico. È qui che ci si misura e si vince gran parte della sfida rispetto alla bellezza. Un altro principio a cui ci ispiriamo è che la casa deve essere confortevole e che il progetto deve consentire anche a chi le realizza, alle imprese a alle aziende coinvolte nel ciclo produttivo, di costruirle esattamente come previsto: quindi un progetto bello, facile da eseguire, da trasformare in prodotto. Partendo da questi punti fermi, la nostra offerta nel tempo si è andata arricchendo di alcuni nuovi servizi, come ad esempio l’arredo, che noi proponiamo insieme alle finiture e alle possibilità di personalizzazione. Questo ci ha consentito di radicarci su Milano sviluppando un numero crescente di progetti e acquisendo un posizionamento che si lega anche al nostro brand che oggi fa sì che abbiamo tra cantieri aperti e operazioni in divenire 18 progetti. Milano è il nostro mercato.”

Che spazio c’è nel vostro modello per la smart home?

“Noi non crediamo molto nella così detta “casa digitale”, non per voler andare contro corrente, ma per un motivo molto semplice, fortemente collegato alla nostra concezione di casa intesa come bene durevole. L’innovazione - ne abbiamo prova ogni giorno - ha un’evoluzione molto rapida. Soluzioni innovative si succedono con una frequenza che noi tutti facciamo difficoltà a seguire. Di fronte a ritmi di trasformazione così veloci, lo sviluppatore immobiliare, per le caratteristiche specifiche della propria attività, deve prescindere da questo: dal momento in cui parte l’operazione e sviluppa il progetto, possono passare anche tre o quattro anni prima di consegnare la casa al cliente. Si realizzerebbe così una casa già obsoleta. Quello che invece dobbiamo fare è offrire un prodotto che sia in grado di ospitare le possibili innovazioni tecnologiche in divenire. Del resto oggi chi fa Automation Home si basa sulla leggerezza tecnologica, indipendente dalle strutture fisiche di un’abitazione o di un edificio.”

Vorrei tornare sul concetto di benessere …

“Il benessere è una questione che riguarda il rapporto tra la casa e le persone che la abitano. In questa concezione c’è la scelta della personalizzazione, ovvero aiutare il nostro cliente a scegliere la casa che vuole e così facendo trovare con lui le soluzioni e le risposte alla propria visione di benessere abitativo. Ho disegnato io (cliente) la mia casa: è come la volevo e per questo mi piace. A questo scopo, va prestata la massima attenzione a tutti gli elementi che contribuiscono al nostro benessere, come aria, acqua e luce, per realizzare il miglior equilibrio possibile. Per noi ogni casa è come un attico. Un valore aggiunto delle nostre soluzioni abitative è dato dai loggiati e dai grandi terrazzi. Mediamente gli spazi esterni rispetto alla superficie interna hanno una proporzione di 2 a 1. Non parlo solo dei terrazzi ovviamente, ma anche spazi comuni esterni. Ciò che è intorno all’edificio e che accompagna le persone all’ingresso del condominio deve essere rispondente alla qualità interna delle abitazioni. Discorso analogo per tutti gli spazi comuni, a cui diamo sempre un’attenzione particolare: sala ricreativa, sala relax e ambienti polivalenti sono solo degli esempi.”

Un’ultima domanda riguarda il contesto in cui uno sviluppatore opera a Milano, una città al centro di un’ampia attività di rigenerazione. Non c’è il rischio di saturazione o che il processo di crescita abbia un rallentamento?

“Anche a Milano persistono alcune criticità che hanno un impatto non secondario sui tempi e sulle modalità dello sviluppo della rigenerazione. In primo luogo i tempi decisionali delle amministrazioni pubbliche. Chi investe e sviluppa ha bisogno di tempi certi, ancor meglio rapidi, per quanto riguarda le autorizzazioni. Un secondo aspetto è interessato dai piani urbanistici e dalle regole ad essi collegate, che presentano vincoli sulla morfologia dei prodotti, limitando creatività e soluzioni e incidendo sulla scelta di investire. Per quanto riguarda il rischio di saturazione direi proprio di no, per la conformazione e la storia di Milano, il cui trascorso economico e urbanistico si fonda su una miriade di piccole e medie fabbriche sparse all’interno dell’area urbana. Questi edifici industriali oggi abbandonati sono la grande risorsa della rigenerazione: qui infatti è più facile intervenire riqualificando il tessuto urbano in modo diffuso, restituendo qualità e bellezza alle aree preesistenti. Sono questi gli spazi dove si sperimenta principalmente il dinamismo imprenditoriale. Poi ci sono grandi progetti urbanistici, che richiedono un tempo di realizzazione e di trasformazione ben più lunghi, considerata la loro complessità soprattutto sul piano della progettazione di nuovi modelli di quartiere. Penso alle aree dell’ex macello, piuttosto che dell’Ortofrutta o alle ex aree industriali Famagosta o Rubattino. Milano ha ancora grandi opportunità.”

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