MERCATO

Gli indicatori per leggere il futuro del settore immobiliare

Un’analisi dei fattori che influiscono sulla trasformazione territoriale e sulla rigenerazione urbana.

Anna Carbonelli

07 NOVEMBRE 2018

Il tema della riqualificazione e rigenerazione immobiliare sta assumendo un’importanza sempre più rilevante negli ultimi anni in relazione soprattutto all’invecchiamento del patrimonio immobiliare, tale da indirizzare circa il 38% degli investimenti in interventi di riqualifica nel settore abitativo (stima 2018 da dati Istat, ANCE). Se si prendono in considerazione gli immobili italiani presenti nelle principali città metropolitane, si può facilmente notare come il 76% di essi abbiano già compiuto 40 anni. In tale contesto le politiche di espansione immobiliare devono naturalmente indirizzarsi verso la riqualificazione e la rigenerazione urbana oltre che verso le creazione di nuove costruzioni. L’elevata anzianità si ripercuote anche sullo stato di conservazione complessivo del sistema edilizio, con conseguente aumento dei costi per eventuali interventi di manutenzione. 


Il contesto sociale ed economico influenzano la trasformazione urbana

A questo fenomeno si aggiunge anche la trasformazione economico industriale del nostro Paese che favorisce la nascita di aree e quartieri che devono essere riconvertiti per ottemperare alle nuove necessità sociali e abitative. Lo sviluppo del settore terziario favorisce per esempio la ricerca di aree da destinare ad usi alternativi (es. spazi di co-working, incubatori di startup, etc.) e spesso si associano anche necessità residenziali in nuovi contesti urbani. Vi sono molti esempi di tale fenomeno, per esempio nell’area milanese. Le opere di riqualificazione urbana ed immobiliare in genere rappresentano un’ottima occasione per restituire slancio alla ripresa economica, ottimizzando i consumi energetici da un lato e favorendo l’occupazione e la ricerca dall’altro. Risulta anche molto interessante l’osservazione dei fenomeni di trasformazione sociale in corso che pongono altri interrogativi sulle politiche di sviluppo immobiliare dei prossimi decenni. In particolare la modesta crescita demografica del Paese, unita all’invecchiamento della popolazione, ai flussi migratori e alla diversa disponibilità del reddito, necessita un ripensamento delle architetture, non solo degli immobili ma anche di interi quartieri che consentano una sostenibilità dei nuovi modelli abitativi da sviluppare. Si consideri ad esempio l’incremento dell’utilizzo dell’housing sociale nei principali centri urbani, soluzione che alcune città hanno già adottato con successo. 


Il fattore ambientale

Oltre all’esigenza sociale ed economica la spinta alla riqualifica è senza dubbio sostenuta da ragioni ambientali legate al livello di inquinamento degli edifici di età rilevante. La qualità dei materiali e gli impianti di riscaldamento risultano non più idonei in relazione ai livelli di emissione richiesti dalle varie normative nazionali e sovranazionali (es. direttiva (UE) 2016/2284, Accordo di Parigi sul clima del 2015, etc.) e al costo di manutenzione richiesto per poterne continuare l’utilizzo. Secondo i dati raccolti da Quarto Forum Energia promosso da ENGIE (uno tra i principali player mondiali del settore energetico) in collaborazione con ANCI, The European House-Ambrosetti e Politecnico di Milano, gli edifici inquinano più delle auto: il riscaldamento è infatti responsabile di oltre il 50% delle emissioni di CO2 e fino al 30% di quelle di particolato. Il dato non è così sorprendente: se si osserva l’incidenza del settore residenziale sui consumi energetici del paese è pari al 29% contro il 33% dei trasporti, il 23% dell’industria e il 13% del terziario. 


Incentivi e grandi eventi come leva per la rigenerazione

Le politiche fiscali degli ultimi anni legate alle ristrutturazioni degli immobili come l’Eco Bonus dalla Legge di Stabilità 2018 e il Bonus ristrutturazione hanno prodotto incentivi al settore e sono volte proprio al recupero parziale in termini di consumi energetici. Dall’altro lato l’avanzamento tecnologico di tipo sia elettronico che fisico (ad esempio per quanto riguarda i materiali edili), permette di ridisegnare in modo sempre più creativo i contesti immobiliari del futuro, rendendoli ancora più funzionali alle nuove esigenze dell’individuo come della collettività. In quest’ottica stanno emergendo nuovi operatori specializzati nel settore che offrono servizi di analisi dei consumi energetici degli immobili ai fini della riqualificazione. Ne è un esempio l’agenzia CasaClima, parte dell’Ente autonomo della Provincia di Bolzano che, dopo un attento sopralluogo dell’immobile e a registrazione dei consumi, fornisce una valutazione dell’assetto energetico fornendo anche possibili soluzioni diriqualifica. L’energia ad esempio è il fattore chiave da considerare nello sviluppo delle cosiddette smart city, dove sarà necessario ottimizzare in modo opportuno il consumo energetico dovuto all’uso intenso di tecnologia per sostenere i trasporti, l’illuminazione e il condizionamento. La spinta alla riqualifica delle aree urbane può essere incentivata anche da progetti contingenti legati ad eventi nazionali o sovranazionali. Un caso ormai noto è quello di Expo che ha riconvertito aree precedentemente fieristiche/industriali a residenziali e commerciali creando interamente nuovi poli/satelliti urbani. Altri driver alla riqualificazione possono avere origine dalle scelte strategiche di localizzazione di gruppi o corporate di specifici settori (es. distretto case di moda nell’area Tortona a Milano). Le opere di riqualifica urbana e immobiliare richiedono in ogni caso un forte lavoro di squadra tra tutti gli operatori coinvolti al fine di analizzare con le dovute tempistiche e risorse le caratteristiche dell’operazione e l’impianto infrastrutturale più adeguato alla situazione locale. Solo grazie ad una collaborazione attiva dei diversi operatori (amministrazioni pubbliche, società edili, istituzioni finanziarie, industria, intermediari immobiliari, etc.) si può fattivamente condividere le rispettive competenze e informazioni per strutturare progetti di riqualifica che possano incontrare la domanda in modo più preciso. 


Il ruolo degli intermediari immobiliari

In questo contesto si evidenzia come il ruolo degli operatori commerciali, inteso come quello degli intermediari immobiliari, può contribuire in modo interessante all’analisi dell’evoluzione della domanda e dell’offerta di immobili, intercettando tempestivamente i cambiamenti in atto in termini di trend sociali e andamento del mercato. La vendibilità attuale e futura dell’immobile, in relazione a tutte le variabili inerenti il contesto di mercato, rappresenta un’informazione critica e di estrema utilità non solo per il costruttore, ma in generale per l’intero contesto urbano. La società di intermediazione immobiliare Intesa Sanpaolo Casa è attiva da tre anni nel settore immobiliare e osserva da vicino i vari fenomeni di riqualifica urbana in corso nelle città in cui opera. Offre il suo contributo in termini di competenze specifiche per supportare gli operatori industriali ed edili nella fase di analisi del contesto di riferimento e della domanda potenziale al fine di indirizzare le scelte strategiche legate all’operazione. I trend sociali in atto consentono di ragionare sulle future esigenze residenziali della popolazione e quindi dell’opportuna offerta immobiliare collegata. L’architettura degli immobili deve tenere in considerazione per esempio la modularità degli spazi e la possibilità futura di riprogettare l’abitazione agilmente per adattarla ai mutamenti dei bisogni delle famiglie. Così come la crescente domanda di servizi ad uso comune all’interno dei condomini dovuti alle mutate abitudini dei residenti all’interno della casa (es. palestra condominiale, area ludica per bambini, lavanderia condominiale, magazzino per ricezione pacchi, etc.). La compravendita di immobili derivanti da operazioni di riqualifica, così come il segmento delle nuove costruzioni in genere, necessitano di approcci differenti e competenze molto specialistiche tanto in ambito marketing quanto in ambito tecnico e normativo. Questa tipologia di immobili richiede infatti capacità da parte dell’intermediario di valorizzare le innovazioni e le peculiarità tecnologiche apportate al fine di evidenziarne i benefici energetici e quindi economici che, in ultima analisi, possono spiegare il differenziale di prezzo rispetto al segmento usato nella medesima zona. Grazie alla rete di agenti immobiliari dipendenti che ad oggi conta oltre 240 persone distribuite nelle 12 principali città italiane, Intesa Sanpaolo Casa è stata in grado, in questi anni di ripresa del settore immobiliare, di acquisire esperienza anche nell’ambito della riqualificazione. La startup infatti, al momento focalizzata sul settore compravendite ad uso residenziale, monitora con particolare attenzione alcuni parametri chiave per valutare i trend del settore come ad esempio i tempi medi di vendita degli immobili che consentono di individuare la consistenza delle richieste e l’eventuale esigenza di nuova offerta. Tali analisi sono rese possibili grazie all’utilizzo di tecnologie all’avanguardia come algoritmi di machine learning che analizzano i dati sugli immobili e sui consumatori, identificando tempestivamente le opportunità di business in determinati contesti geografici. In conclusione si ritiene che una delle funzioni principali degli intermediari immobiliari in relazione al fenomeno della riqualificazione possa essere quello di favorire l’interscambio informativo costante tra gli operatori all’interno della filiera per supportare l’indirizzo strategico delle nuove operazioni immobiliari con un vicendevole beneficio in termini di vendibilità dell’immobile e ritorni sull’investimento.

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